Kira & Borçlar

Kira Tespit & Uyarlama Davası

TBK Md. 344 · Sulh Hukuk Mahkemesi · 2026 Tarifesi

🏠 Dava Koşulları & Harç Hesabı

Kira sözleşmesi başlangıç tarihi*

Kiracı ile ilk kira sözleşmesinin imzalandığı tarih

Mevcut aylık kira bedeli (₺)*

Talep edilen/hedef aylık kira bedeli (₺)*

Bilirkişi tespiti yapılmadan önce tahmini hedef kira. Dava değeri = yıllık kira farkı.

Dava türü

Kira tespiti — sözleşmede artış yoksa / 5 yıl sonra TBK Md. 344/3: Her 5 yılda bir, emsal kira belirlenir

Kira uyarlaması — olağanüstü ekonomik değişiklik TBK Md. 138: Yüksek enflasyon/ekonomik kriz gerekçesiyle her zaman açılabilir

Değerlendirme ve Hesaplama

Sözleşmeden geçen süre

Mevcut yıllık kira

Hedef yıllık kira

Dava değeri (yıllık kira farkı)

Başvuru harcı (Sulh Hukuk) 335,20 ₺

Karar ve ilam harcı (binde 68,31)

Peşin ödenecek (1/4)

Dava açarken toplam harç

Bilirkişi ücreti, tebligat giderleri ve avukatlık ücreti harca dahil değildir. Gerçek emsal kira mahkeme bilirkişisiyle belirlenir.

İlgili Hesaplamalar

🏠Kira Artış Oranı Hesaplama ⚖️Dava Harcı Hesaplama 🏛️Avukatlık Ücreti (AAÜT)

📖 Kira Tespit ve Uyarlama Davaları

Dava Türü	Yasal Dayanak	Açılma Koşulu
Kira tespiti	TBK Md. 344/3	5 yıldan uzun süreli sözleşme
Artış oranı uyuşmazlığı	TBK Md. 344/1-2	TÜFE üstü artış anlaşması
Kira uyarlaması	TBK Md. 138	Olağanüstü ekonomik değişiklik

5 yıl kuralı: Konut kira sözleşmeleri 5 yılı geçmişse her yenileme döneminde kiraya veren, TÜFE ile sınırlı olmaksızın emsal kira tespiti isteyebilir. Bilirkişi, bölgedeki emsal kiraları araştırır.

Dava öncesi şart: Dava açmadan önce noter kanalıyla ihtarname göndermek zorunlu değildir; ancak müzakere tutanağı veya yazışma delil açısından önemlidir. Dava sonucu bir sonraki kira döneminden itibaren geçerlidir.

⚖️ TBK Md. 344-345 · TBK Md. 138 (Aşırı İfa Güçlüğü)

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?

TBK Md. 345 uyarınca dava, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılmalıdır. Geç açılan davalarda karar bir sonraki dönem için geçerli olur. Yıl sonuna doğru dava açarak ertesi yıl kira artışını belirlettirmek yaygın bir uygulamadır.

Kiracı kira tespiti davası açabilir mi?

Evet. Hem kiracı hem kiraya veren kira tespiti davası açabilir. Kiracı; kiraya verenin TÜFE oranı üzerinde artış talep etmesi, anlaşmazlık veya sözleşme sona erme koşullarının doğması halinde dava yoluna başvurabilir.

Emsal kira nasıl belirlenir?

Mahkeme bilirkişi tayin eder. Bilirkişi; taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı, durumu ve aynı bölgedeki emsal kira sözleşmelerini karşılaştırarak piyasa kirası belirler. Tapu sicili, belediye ve gayrimenkul değerleme raporları esas alınır.